过去20年中国城镇化率提升了30个百分点，目前已超过60%，2030年目标为70%，提升空间不大。过去十多年住房质量也有较大幅度改善，经过近几年大规模棚改后，城市更新需求已有较大幅度回落。
政策在明显转向，一线城市控制人口流入，二线城市积极承接。另外产业升级过程中，人口流动向人口集群转变，房地产需求更看重产业基础的城市群而非仅依赖传统的一二三线划分，比如环渤海、长三角、大亚湾等都市圈有长期人口流入产业支撑，住房需求迫切。
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